3月15日，住房和城鄉建設部發布《住宅項目規范》(征求意見稿)，向社會公開征求意見。二層及二層以上的住宅建筑需設置電梯、新建住宅層高不應低于3.00m、住宅項目應配套建設新能源車位、應設老年人和兒童活動場地……該文件中出現的新標準引起廣泛關注。

據悉，這是《住宅項目規范》第三次向社會公開征求意見，相比前兩次公布的版本，最新版本又對此前的一些條文進行了調整。目前，我國執行的《住宅建筑規范》GB 50368是2005年發布的，《住宅項目規范》是全文強制的一本標準，在現行《住宅建筑規范》的基礎上進行了修編。新舊住宅規范的變化傳遞出哪些信號?新標準執行后，會對人們生活有哪些影響?記者請相關專家進行了解讀。

從“有房住”向“住好房”邁進

南京長江都市建筑設計股份有限公司總經理董文俊是江蘇省《住宅設計標準》的主要編制專家之一。他注意到，此次《住宅建筑項目規范》(征求意見稿)中，在電梯設置、層高、室內環境、供暖、公共配套設施等方面的標準均有所提高，這體現出了國家層面對提升住宅品質的高度重視。

本次國家住宅項目規范的修編，最大的變化是所涵蓋范圍的變化。現行住宅規范名為《住宅建筑規范》，而新編住宅規范名為《住宅項目規范》，名稱的兩字之差，體現在內容上，是所涵蓋范圍的擴大。董文俊說：“一個住宅建筑的建設，要經過前期策劃、設計、建造、銷售、交付及物業運營的全過程。設計環節又涵蓋了建筑、水、電、暖、景觀、室內裝修、智能化等多個專業。現行的《住宅建筑規范》范圍較此次《住宅項目規范》窄，新規范涵蓋了與住宅建設相關的所有方面。”

《住宅項目規范》(征求意見稿)在“前言”中，將這一概念的變化進行了解釋：項目規范以工程建設項目整體為對象，以項目的規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等五大要素為主要內容。

如今，隨著人民生活水平的提高，人們對一套“好房子”的審視標準不再僅僅局限在住宅建筑本身，小區綠化景觀、生活配套、智能化技術的運用等，均被列入“住宅品質”的考察范圍。國家住宅規范中所涵蓋范圍的擴大，也體現出提升人居品質的核心要義。

對于新建住宅建筑電梯設置，《住宅項目規范》(征求意見稿)要求，入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應至少設置1臺電梯，并對轎廂深度和寬度提出更具體的要求。董文俊告訴記者，現行國家《住宅設計規范》中規定：七層及七層以上住宅建筑必須設置電梯，此次該《規范》對電梯的要求大大提高。

此外，該《規范》對套內每一個空間的面積、高度、配套設施等進行了詳盡的規定，其中“層高不應低于3.0m”相比原來舊版《住宅建筑規范》提高了0.2m，帶來了建造成本及空間品質的提高。

室內環境包括聲環境、光環境、熱環境，該《規范》中，相比以前的標準均有較大提高。例如，“臥室、起居室樓板的計權標準化撞擊聲壓級不應大于65dB”，是國家《建筑隔聲設計規范》中的高值要求。“電梯井道及電梯機房、水泵機房、冷凍機房等產生噪聲或振動的房間不應緊鄰臥室布置。”董文俊認為，這對以后住宅建筑材料、建造工藝的要求更高，也對今后的住宅設計提出了更高要求。

此外，該《規范》對配套設施以及智能化也進行了詳細規定。“應配套建設機動車停車場所，應配置新能源汽車充電設施或預留安裝條件、應設無障礙停車位、應設快遞箱(柜)或預留安裝條件。”“應設置生活垃圾收集點，廚余垃圾收集容器應具備可封閉的功能。”“新建住宅項目的智能化系統設備用房和室外地下智能化系統管道應與住宅項目同步建設。”

董文俊說，新能源充電設施、快遞柜(箱)、分類垃圾收集設施、智能家居設施都是此次《住宅項目規范》(征求意見稿)中首次提出。這些圍繞著居住環境、環保、生活細節提出的規范標準，均是該《規范》對住宅品質提升的體現。

居住品質提高了，是否意味著房價也會上漲?江蘇省建筑科學研究院有限公司總工程師許錦峰認為，房價高低受到多方面復雜因素影響，比如地價、各種稅收、供需矛盾等因素影響。住宅居住品質更舒適，造價可能會相應提高，但提高幅度會控制在經過測算的有限范圍內。毫無疑問，《規范》對住宅建設方方面面的細節作了規定，房屋的使用價值會更高，也讓老百姓從“有房住”向“住好房”邁進。

未來住宅對“一老一小”更友好

董文俊認為，此次《住宅項目規范》(征求意見稿)，在適老適幼及全齡友好方面也多處體現。

《住宅項目規范》(征求意見稿)中多處體現了“無障礙”理念。電梯呼叫按鈕的中心距地面高度應為0.85米至1.10米。還提出，對于公共樓梯的設置，樓梯扶手高度不應小于0.90米;樓梯井凈寬大于0.11米時，必須采取防止墜落和兒童攀登的措施。該《規范》還規定了每個住宅單元至少應有一處無障礙公共出入口。與此同時，住宅建筑配建的附屬道路應與住宅單元出入口、老年人和兒童活動場地無障礙聯通，并應與城市或鎮區道路的人行道聯通形成無障礙步行系統。此外，還有“公共走廊、公共樓梯、電梯廳、公共出入口等處的地面應采用防滑鋪裝”“衛生間便器和洗浴器旁應設扶手或預留安裝條件”這類適老化細節要求。

在場地方面，《住宅項目規范》(征求意見稿)要求，集中綠地寬度不應小于8米;集中綠地中，在標準的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積不應少于三分之一，并應設老年人和兒童活動場地。

《規范》還提到，“入戶層為四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過9m的住宅建筑，每單元應至少設置1臺可容納擔架的電梯”，《規范》還對可容納擔架電梯尺寸做了詳細的規定。董文俊認為，此條文主要是考慮到城市老年人口逐漸增多，對適老居住和醫療急救要求的滿足。目前多層和高層住宅小區電梯普遍尺度偏小，很多電梯難以安放擔架，不利于老年人的急救送護。《規范》出臺后，擔架電梯將作為住宅樓棟的標配，體現了滿足居家養老的無障礙設計要求。

董文俊說，此條文分類分級提出的電梯使用要求，與2021年7月1日施行的江蘇省《住宅設計標準》是一致的，《住宅設計標準》從室外環境及配套、無障礙系統、標識設計、電梯設置、機動車停車位、室外活動空間、養老服務設施等多方面細化提升了住宅無障礙與全齡友好設計要求，體現了對弱勢群體的關愛。

倡導低碳節能住宅，人居環境更優

“住宅項目應為居民提供宜居的居住生活環境”，《住宅項目規范》(征求意見稿)中對容積率和建筑高度的限制引發廣泛關注。以江蘇為例，對照江蘇所處的三類氣候區域，根據3.1.1-1《居住街坊的空間環境控制指標》，高層II類(19-26層)容積率為2.9-3.1，住宅建筑高度控制最大值為80m。董文俊認為，根據層高不能低于3米的要求，這意味著高層住宅最高將不能超過26層。對特大型城市有限的土地集約利用提出了挑戰。

“公開征求意見的《住宅項目規范》中對建筑的室內室外環境標準，都比過去有進一步提高，以適用、經濟、綠色、美觀為目標，強調通過住宅建筑高質量發展，提升老百姓的獲得感。”江蘇省建筑科學研究院有限公司總工程師許錦峰說，這種獲得感，并不是依賴增加材料用量等高能耗方式，而是依托近年來建設技術的進步，讓房屋品質更高、能耗更低，居住更舒適。該《規范》明確了從居住環境、建筑空間、結構安全到室內環境、建筑設備等等關鍵性、控制性的技術指標，所有的條文都具有強制約束力，正式出臺后，將成為未來住宅項目建設使用維護的底線要求。

新區建設項目集中綠地不應少于人均0.50平方米;舊區改建項目集中綠地不應少于人均0.35平方米。每套住宅的自然通風開口面積不應小于地面面積的5%。臥室、起居室、廚房應能自然通風。住宅建筑采用集中供暖系統時，應采用熱水作為熱媒，并應有可靠的水質保證措施……許錦峰對這個國家規范中關于住宅綠色低碳方面的要求非常關注，“建筑節能標準更高了，通過可再生能源等應用，采取新舉措后，未來將有更多低能耗、超低能耗住宅建筑，甚至零能耗建筑”。

此外，值得注意的是，2019年首次公開征求意見的《住宅項目規范》版本中曾有“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的表述，但在第二次、第三次公開征求意見的版本中被刪除。這一改動，曾被市場解讀為購房時取消公攤面積目前難以實現。然而，南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華告訴記者，其真正的原因應該是，住宅建筑的交易問題不屬于住宅項目規范調整的范圍，因此被刪除。(記者 劉霞 白雪)

關鍵詞： 住宅項目規范 新能源車位 住宅層高 設置電梯