海珠區將于5月5日出讓的兩宗用地，總用地面積超過20萬平方米，是中心區中極為少見的大規模用地，海珠東部片區將再次成為市場焦點之一。在供應端，現階段的海珠區一手住宅供應已大致趨向改善型產品，在售產品售價多在7萬元/平方米以上。

地塊概況：兩宗地都有地鐵概念

此次將出讓的兩宗用地，一是石榴崗南側臺涌AH032318地塊，宗地面積為35654平方米，西側隔河涌即為地鐵18號線龍潭站，南面200米左右還有在建的11號線，整體上看交通比較便利。不過從現狀看，地塊周邊目前仍是紅衛村、龍潭村等城中村環境，優質教育資源和高端商業配套較缺。第二宗地為赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊，其土地用途為公共交通場站用地兼容商業商務用地、二類居住用地，其用地面積達166331平方米，是近年來中心區少有的大規模綜合用地(城市更新項目除外)，且一涌之隔就是琶洲西區，地理位置不錯。地塊除了規模優勢外，也是地鐵上蓋地塊，比此前成交的赤沙車輛段一期地塊更靠近在建的地鐵12號線赤沙站。不過，該宗大規模用地預計下月5日出讓時不會大熱，因為其出讓文件規定競買人須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗。2021年2月出讓的一期用地，由廣州地鐵集團有限公司競得，并選擇了與越秀地產聯手開發。

周邊市場：定位都不低，吹風價約10萬元/平方米

兩宗地塊，大致都位于海珠區整個版圖的中部區域，赤沙車輛段地塊相對在中部的北部，石榴崗地塊相對在南邊一些。它們周邊分別有赤沙車輛段一期地塊上的品越華府和保利天斯項目。前者算上車輛段蓋板成本，折合樓面價36255元/平方米，后者樓面地價為44372元/平方米，兩者吹風價都約10萬元/平方米。在業內人士看來，這樣的吹風價，底氣在于“琶洲”和“近琶洲”。畢竟，去年年底開盤的琶洲板塊的海珠天珺，銷售價格已超過9萬元/平方米。

值得一提的是，保利天斯項目在地塊出讓時就有規定：地塊完成開發對外銷售時，首套住房購房家庭(或個人)購房總套數占新建商品住房規劃總套數的比例不低于50%。因此該盤最終定價是多少，非常值得關注。畢竟，海珠區今年的一手住宅供應，已經較側重于改善型產品，哪怕是海珠區西部的中海三個小規模新盤，其售價也不會低，目前在售的中海觀云府已要7萬元/平方米左右。(記者陳玉霞)

關鍵詞： 一手住宅 改善型產品 用地面積 產品售價