“長期以個盤主導市場”的海珠，終于有新的大盤加入。預計五月入市的瀝滘舊改項目，區別于“創新灣三兄弟”的中海觀瀾府、觀云府、觀澔府等小型地塊，是海珠區目前公開改造面積較大的城中村，將配置區域地標式寫字樓及商業集群。此外，中海蠔殼洲、琶洲南TOD、中海江泰里、保利天斯地塊等項目也蓄勢待發。有業內人士表示，這將有望打破目前海珠在售項目的“一家開發商獨大”的局面，海珠樓市更加熱鬧。

供應將多點開花，舊改、小高層陸續來襲

幾乎成交被“創新灣三兄弟”包攬的海珠區，將迎來新的格局。此前，位于海珠創新灣的中海觀云府、觀澔府、觀瀾府一直是海珠樓市的供應主力，7萬元-8.5萬元/平方米區間的一手項目選擇并不多。

不過，海珠創新灣將迎來全新打開方式，瀝滘舊改項目預計下月入市，首批組團戶型為90-140平方米三至四房，吹風價7萬-8萬元/平方米。規劃84班高中，39班初中，42班小學，6班幼兒園……有著海珠較大舊改之稱的瀝滘村改造項目，規劃建筑總面積約436.3萬平方米，其中融資地塊總量222.69萬平方米。一期項目中的十六批地塊，涉住宅用地的計容總建面為93.85萬平方米。克而瑞數據顯示，近五年內(2017年-2021年)，海珠區的一手住宅供應面積在10萬-28萬平方米之間，瀝滘村一期約等于四年的供應量。

除了在瀝滘，海珠接下來的供應也將多點開花。越秀地產和廣州地鐵合作的琶洲南TOD項目，將推出建面約140-250平方米大戶型，總價預計千萬級起步。近5年，琶洲的一手項目就只有去年推出的保利海珠天珺，首推價格約8.6萬-9.6萬元/平方米，幾乎秒光。有業內人士透露，雖然吹風價為12萬-14萬元/平方米，但琶洲南TOD部分戶型的首開價格可能是9萬-10萬元/平方米，不過要求全款優先。

同樣定位高端的蠔殼洲地塊項目，中海再次“出鏡”。項目位于海珠區石溪村大干圍片區，與中海觀瀾府相鄰，戶型與琶洲南TOD近似，將推出180、200、240平方米三個大戶型，還有部分140平方米的北向戶型。不過，項目僅占地約1.8萬平方米，不到觀瀾府的一半，樓盤只有三棟住宅，吹風價12萬元-14萬元/平方米。

剛需鐘情的緊湊戶型，海珠亦有新供應。2021年9月，中海拿下中海江泰路地塊，樓面價約4.51萬元/㎡，該地塊位列廣州樓面價TOP7。中海江泰里將主打建面約76-105平方米的三至四房戶型，距離地鐵2號線、11號線江泰路站約300米，距離海珠萬科里約400米。不過，項目東邊鄰近廣州工程電力有限公司以及約3萬平方米的瑞寶變電站。而根據該地塊出讓條件規定，首套住房購房家庭(或個人)購房總套數占項目總套數的比例不低于50%，項目預計在6月開放營銷中心。

對于超高層無感的購房者，海珠也將有選擇。保利上年拿下的天斯地塊，規劃近日也已出爐。該地塊扣除配建面積，樓面價去到4.43萬元/㎡，位列廣州樓面價TOP8。地塊雙面環水，將建設22棟住宅，南向濱水一線為4層高的大面積低密度產品，二線則是15-16層小高層，容積率2.83。項目同樣50%的房源需要傾斜首套房買家。不過，地塊西、北側被公路環繞，緊貼來往主干道新滘中路的華洲路，華洲路來往車輛較多，且以多大貨車、物流車為主。此外，項目僅自帶12班幼兒園，2公里范圍內為土華小學及新滘中學，教育配套方面成為短板。

對于海珠接下來的供應，克而瑞廣佛首席分析師肖文曉認為，由于有老城區地理位置的優勢，今年海珠入市的幾個項目預計人氣不差。“尤其是琶洲南TOD和瀝滘舊改這兩個大體量的項目，前者有琶洲互聯網總部經濟區的區位助力，后者是海珠南的門面，有望打破目前海珠在售項目的‘一家開發商獨大’，群芳爭艷的局面將令今年的海珠樓市更加熱鬧。”

房地產市場研究專家鄧浩志指出，海珠區內很多宿舍都超過20年樓齡，而金碧花園、光大花園等部分早期的商品房也有十幾年樓齡，海珠西片區其實很多改善需求。“此前的新房項目多走中高端路線，中端路線一直缺貨，需求無法釋放。”鄧浩志表示，如果瀝滘項目價格能貼近中端客戶，除了海珠區內的置換客，預計也可打動部分外區客。

部分項目去化乏力，中海觀澔府一季度網簽僅17套

“據我了解，不少石溪村民并不是就近置業，反而選的是芳村廣鋼片區，部分資金充足的，中海觀瀾府和廣鋼兩邊都買。七八萬元/平方米買南洲地段，感覺不太值得……”石溪村村民張女士(化名)向記者表示，雖然石溪舊改計劃仍在推進，但不少居民從去年已開始陸續置業，但對周邊新盤價格不是太能接受，寧愿選擇更遠但相對便宜的廣鋼板塊。

2020年第四季度開始，海珠江景盤陸續推出，令區域熱度不斷提升，記者踩盤期間，部分項目甚至出現銷售人員沒空接待的情況。合富研究院指出，去年隨著中海觀云府、中海觀瀾府等總價500萬-800萬元的供貨激增，市場需求旺盛，帶動區域整體成交規模倍升，1-12月網簽32.9萬平方米，同比升76%。

不過，來到今年，海珠雖然貨量不多，但去化周期卻持續增長。據廣州中原研究發展部數據顯示，海珠3月的庫存量為23.1萬平方米，庫存去化周期卻高達11.1個月;而荔灣庫存量為38.95萬平方米，去化周期則為7個月。

個盤方面，今年1月底正式開盤的中海觀澔府，網簽成績也未如理想。根據克而瑞廣佛數據顯示，今年第一季度，成交均價近8萬元/平方米的中海觀澔府，總貨量189套，僅網簽17套。而成交均價71092元/平方米的中海觀云府，則網簽97套。

有業內人士指出，成為廣州中心六區去化周期最長的，究其原因在于該區房價較高。肖文曉表示，“近年來，海珠區明星地塊頻出，截至目前全市樓面價前十的地塊中，有6宗來自海珠，市場樓面價基本在4萬-5萬元/㎡。這些項目雖然大多體量不大，但是基于地價成本和老城區稀缺性的考慮，打造的基本都是中高端的精品項目，入市之后也帶動了海珠整體房價水平的上升。”

二手成交逐漸回溫業主為“買一賣一”作準備

對于海珠而言，除了一手住宅項目之間的正面對打，一手與二手之間的“較量”同樣不少。由于不少二手項目的教育、交通、商業配套比新房更優，價格也更平易近人;且不少購房者也有“買一賣一”置換需求，所以二手一直是海珠樓市的主力。根據廣州中原研究發展部數據，2021年，海珠區二手住宅成交宗數(中介網簽+自助網簽)為16345宗。來自網易監測陽光家緣數據顯示，2021年海珠區一手住宅網簽宗數為2570宗，不到二手成交的1/6。

海珠新盤雖然還在蓄勢待發，但二手的交易氛圍已逐漸回升。德佑江南西店中介主管周智偉告訴記者，“目前海珠二手市場是比之前好了一點，跟1、2月相比，我們店的3月成交量大概上升了1/3。”周智偉表示，不少客戶已看中一手項目，希望早點把舊房脫手，成功置換，所以議價空間還是比較大。“主要現在庫存量依然很大，同一區域，以前可能有5個房源選擇，現在有30個房源，所以要特別好，特別筍，才能成功出售。”

在活躍板塊方面，廣州市房地產中介協會報告指出，東曉南板塊特別活躍，3月網簽宗數41宗，環比增長86.36%，成為了全市最活躍板塊。其次，工業大道北板塊也有23宗網簽。

鄧浩志表示，二手房市場從氣氛上，的確比之前要好。由于二三月份是學區房季，今年要報名讀書的，必須趕緊在這兩個月完成買房，遷戶口，報名讀書等工作，所以每年這個時候都會集中釋放一波購買力。

不過，鄧浩志進一步指出，一手市場還未回暖的情況下，二手市場難以走出獨立行情。“降一點可以，降得太多，很多業主寧愿等一等，畢竟一線城市的房子，‘割肉’太多，很多人寧愿先不賣。”（記者何璐詩）

關鍵詞： 海珠創新灣 瀝滘舊改項目 在售項目 中海蠔殼洲