近日，鄭州市住房保障和房地產管理局印發《關于做好商品房預售有關工作的通知》(以下簡稱“《通知》”)。《通知》中提到，將取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產企業“正負零”(指房子出地面就可申領預售)辦理預售的相關政策，結合鄭州市實際，將適時穩步提高商品房預售條件，并且表明，鼓勵有實力的開發企業現房銷售。

開發企業須將抵押情況如實告知購房人

《通知》中提到，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產企業“正負零”辦理預售的相關政策，同時“調整工程形象進度為出地面以上2、3、5層”，即6層以下(含6層)的商品房項目，完成基礎并施工至出地面2層以上結構封頂工程;7至12層(含12層)小高層建筑完成施工至出地面3層以上結構封頂工程;13層以上高層建筑完成施工至出地面5層以上結構封頂工程。

其中，《通知》內鼓勵“有條件有實力的開發企業現房銷售”。

同時，對于未來房地產市場的發展，鄭州市房管局將“依據上級要求，結合我市實際，將適時穩步提高商品房預售條件”。

《通知》中關于土地抵押的問題，明確指出“土地(或在建工程項目)在抵押狀態下辦理預售許可的，開發企業提供由抵押權人出具的知曉土地(或在建工程項目)有抵押的告知函或證明，及其他必要材料”。

對于開發企業銷售來說，《通知》內要求“開發企業須將抵押情況如實告知購房人”，商品房在實際銷售網簽前，“相關房源應辦理解除抵押手續”。

放松為導向，但并非漫無目的

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，此次增值政策對于預售方面提出了三個主要的收緊性內容：取消此前鄭州允許房企“正負零”的預售標準;對于各類項目調整了工程形象進度;鼓勵房企進行現房銷售。

嚴躍進認為，從這三個內容看，實際上都是對預售的標準進行了提高，很大程度上屬于收緊性的政策內容，從鄭州此前“鄭十九條”的文件其實可以看出，當時就已經明確過，嚴格落實房屋預售制度，“此次政策是延續了此前鄭州部分政策條款的內容，目的也是為了規范市場和房企預售行為”。

對于鄭州市場的導向，嚴躍進表示，應該說鄭州此次政策至少說明，鄭州雖然大方面是以放松樓市為主的，各類政策也基本上是以放松為導向的，但不代表政策會漫無目的地放松，“避免一些項目過多地降低預售標準，反而滋生出了一些新的問題”。

對于鄭州房企來說，要研究預售許可標準提高的情況下項目的推盤節奏和營銷節奏，從而真正減少政策所帶來的利空影響，進而將項目預售的工作做扎實。

修復置業信心，加速房企洗牌

“政府頒布此政策，對于修復市場情緒方面是個積極的信號。”中指院鄭州分院總經理梁波濤表示，去年至今鄭州問題樓盤數量激增，消費者對于樓盤交付問題普遍存在擔憂，置業信心不足，而恢復原有的地上2、3、5層預售制度，這可以在一定程度上減少消費者置業時存在的心理擔憂。

根據中指院2021年度鄭州市房地產市場監控數據來看，2021年度鄭州市房地產市場承壓明顯，市場銷售不佳，房企普遍存在經營壓力。梁波濤提到，如果房企能夠實現有條件的現房銷售，對于置業群體來說是一件好事兒，“它可以減少消費者對爛尾的心理擔憂，更好地修復置業信心。”與“現房銷售必將增加購房者負擔”的論調不同，梁波濤認為，現房銷售并不意味著會直接增加購房成本，反而會加速房企的洗牌效應，資金和實力雄厚的央企、國企會進一步占領市場，“市場‘二八分化’法則的呈現，會更加明顯”。

放松與監管并存

穩健企業更能落實“現房銷售”

對于《通知》中提到鼓勵現房銷售等政策，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，現房銷售即將產品透明化展示給購房者，便于購房者更深入地了解項目，同時也能在一定程度上減輕購房者裝修等方面的精力消耗。

關榮雪著重提到，《通知》中明確要求開發企業將抵押情況告知購房者，此舉將在一定程度上避免開發商跑路等現象，減輕購房者的疑慮心理，而且在近期樓市政策適度放松的背景下，此舉有強化監管之意，放松與監管并存，將在一定程度上加速市場恢復進程，促進市場健康平穩發展。

“二八法則”的市場分化論調一直存在于房地產市場發展中，關榮雪認為，鼓勵有條件房企現房銷售，減輕購房者擔憂情緒的同時，也難免會增加購房成本，現房銷售也將在一定程度上增加房企的開發建設成本，因此資金流穩健的房企更能將《通知》落到實處，“但整體并無大礙，只是將資金周轉周期進行了一定的縮短，房企分化特征也將更加明顯”。(記者 吳俊池)

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