規(guī)模優(yōu)勢(shì)，是今年前四個(gè)月廣州樓市的一大亮點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，該時(shí)間段內(nèi)廣州樓市銷(xiāo)售金額排名前十名的未來(lái)都是大型項(xiàng)目。看來(lái)，廣州置業(yè)者們對(duì)于便利的大型社區(qū)偏愛(ài)明顯。而開(kāi)發(fā)商們也將這一“偏愛(ài)”發(fā)揮到了極致，配套先行的社區(qū)運(yùn)營(yíng)方式成為主流，大大增加了置業(yè)的確定性。業(yè)內(nèi)人士特別提醒，當(dāng)前的大型樓盤(pán)采用的是網(wǎng)格化的街區(qū)運(yùn)營(yíng)方式，一方面使社區(qū)更開(kāi)放地融入了周邊公共生活與城市規(guī)劃，另一方面則要求置業(yè)者在具體組團(tuán)的選擇上更為精細(xì)。

數(shù)據(jù)：

大型樓盤(pán)成熱點(diǎn)熱度還將持續(xù)

如果問(wèn)2022年前4個(gè)月的廣州樓市，哪個(gè)特征最為明顯，答案可能是：大型項(xiàng)目受捧。據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士介紹，樓盤(pán)的規(guī)模分類(lèi)并沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，而是經(jīng)驗(yàn)總結(jié)后形成的市場(chǎng)共識(shí)。一般來(lái)說(shuō)，總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，可以稱(chēng)作“大型樓盤(pán)”。若以此為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年頭四個(gè)月，廣州一手樓盤(pán)成交金額前十名均有著一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)。實(shí)際上，如果再將時(shí)間維度拉長(zhǎng)來(lái)看，2021年全年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同樣也顯示，榜單之上那些成績(jī)亮眼的項(xiàng)目規(guī)模也都較大。

“除了看銷(xiāo)售成績(jī)，從話題度、影響力角度來(lái)衡量，目前廣州的樓市可以稱(chēng)得上‘大型樓盤(pán)當(dāng)紅’。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者。如果考慮未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的供應(yīng)，廣州亞運(yùn)城、合生中央城、富頤華庭等項(xiàng)目均尚在開(kāi)發(fā)周期之中，此外市場(chǎng)還即將迎來(lái)黃埔新城、富云山等這些已然吸引了大量關(guān)注具備“網(wǎng)紅”潛質(zhì)的大型項(xiàng)目入市?？梢灶A(yù)計(jì)到，“規(guī)模優(yōu)勢(shì)”很有可能仍將是一段時(shí)間內(nèi)廣州樓市的特點(diǎn)所在。

解讀：

基因、信心和供應(yīng)讓大盤(pán)受關(guān)注

在市場(chǎng)熱點(diǎn)相對(duì)較散的環(huán)境之下，大型社區(qū)是何以成為了廣州樓市的共識(shí)?一方面，擅長(zhǎng)大規(guī)模社區(qū)的打造是粵系房企的特點(diǎn)之一。“對(duì)大盤(pán)的偏好，是廣州樓市的基因。”肖文曉如此說(shuō)道。

上世紀(jì)90年代開(kāi)始，伴隨著廣州城市規(guī)劃的“南拓”，碧桂園、雅居樂(lè)、祈福、星河灣、奧園等廣東房企共同在華南板塊打造了一系列知名項(xiàng)目。而這些樓盤(pán)的成功，顯示了開(kāi)發(fā)商的大型社區(qū)運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于非核心區(qū)居住質(zhì)量的保障。另一方面，以光大花園、保利天悅、駿景花園等為代表的主城區(qū)項(xiàng)目則彰顯了大型社區(qū)對(duì)其所在片區(qū)的標(biāo)桿作用。肖文曉認(rèn)為，過(guò)往的成功經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)有了品牌效應(yīng)，給了置業(yè)者們較強(qiáng)的信心，更加樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)大型項(xiàng)目，享受大社區(qū)生活。

此外，供應(yīng)節(jié)奏也是大樓盤(pán)受關(guān)注度較高的重要原因。近兩年來(lái)，伴隨著非公開(kāi)市場(chǎng)出讓地塊孵化而來(lái)的項(xiàng)目逐漸面市，同時(shí)TOD(“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”的項(xiàng)目)這一形式伴隨著城市軌道交通的通達(dá)而興起，大型樓盤(pán)的供應(yīng)進(jìn)入了相對(duì)較為充分的時(shí)期。

新變化

配套先行確定性高

完善的配套一直是大型社區(qū)最大的吸引力。由于自帶巨大的銷(xiāo)售流量，利潤(rùn)率相對(duì)高，使得開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品的打造上更愿意傾注心血。據(jù)介紹，大規(guī)模的樓盤(pán)一般銷(xiāo)售周期比較長(zhǎng)，分為多個(gè)組團(tuán)分期推出。這也就意味著，當(dāng)后期組團(tuán)入市時(shí)，早期組團(tuán)的業(yè)主已經(jīng)收樓，形成了明顯的口碑效應(yīng)。

因此相對(duì)小型地塊所轉(zhuǎn)化的高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，如何強(qiáng)化購(gòu)房者的信心成為了打造大型項(xiàng)目產(chǎn)品中的重要一環(huán)。對(duì)此，許多開(kāi)發(fā)商們選擇的是“配套先行“，將大社區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致——即使是首期業(yè)主，收樓即可享受相應(yīng)的配套。

以萬(wàn)科花地灣為例，2021年首期住宅項(xiàng)目萬(wàn)科金域曦府入市時(shí)，其配套的教育、醫(yī)療及商業(yè)基本敲定。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)“配套先行”一方面可以提升溢價(jià)，另一方面可以迅速形成口碑，助力后期產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)。而對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)，好處則是無(wú)需長(zhǎng)期等待，配套的確定性大大提高了。

“街區(qū)”形態(tài)功能明晰

值得注意的是，在業(yè)主的居住體驗(yàn)上，現(xiàn)在的大型社區(qū)與從前有一定的不同。根據(jù)此前中央城市工作會(huì)議精神,我國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。因此，當(dāng)前的大盤(pán)，將不復(fù)“封閉社區(qū)”的模式，而是全部拆分采用小型組團(tuán)式的管理。

以黃埔區(qū)某個(gè)即將入市的項(xiàng)目為例，記者在現(xiàn)場(chǎng)注意到，項(xiàng)目的整體沙盤(pán)被規(guī)劃路分成了明晰的一個(gè)個(gè)“街區(qū)”形式的組團(tuán)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)介紹，每個(gè)組團(tuán)將采用封閉式管理，而小區(qū)則是開(kāi)放式。商業(yè)配套、公園景觀等分布在外圍，與周邊居民共享。

肖文曉指出，現(xiàn)在新的大項(xiàng)目雖然是整體出讓?zhuān)且呀?jīng)打破了樓盤(pán)邊界的藩籬，被網(wǎng)格化成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的小組團(tuán)，更密切地融入了區(qū)域的公共生活和城市發(fā)展中來(lái)。

廣州市房協(xié)專(zhuān)家鄧浩志表示，這種形態(tài)一方面可以使得相應(yīng)組團(tuán)的居住功能更為純粹，同時(shí)也有利于區(qū)域商業(yè)的成熟。

提醒：

外圍區(qū)域大盤(pán)考慮置換需謹(jǐn)慎

關(guān)于置業(yè)大盤(pán)，一直以來(lái)備受爭(zhēng)議的就是由于大貨量帶來(lái)一手和二手相互踩踏，從而影響其保值能力。合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，這種說(shuō)法有一定的誤導(dǎo)作用。“實(shí)際上，由于配套完善，運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，大型樓盤(pán)往往是所在片區(qū)的標(biāo)桿盤(pán)，在市場(chǎng)不確定性高的時(shí)候表現(xiàn)了較強(qiáng)的‘抗跌’特點(diǎn)”。

不過(guò)，與此同時(shí)，梁燕明也認(rèn)為若處在市場(chǎng)溫度較低的時(shí)期，大項(xiàng)目推新時(shí)的走量策略的確會(huì)帶來(lái)短期的一二手倒掛，對(duì)樓盤(pán)二手價(jià)格形成一定的壓制。“因此，大社區(qū)是更適合自住的選擇。如果考慮中短期的置換，需要謹(jǐn)慎些。”

鄧浩志則表示，在外圍供應(yīng)量大的區(qū)域，大型項(xiàng)目的二手流通性弱這一現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯。

此外，肖文曉還特別提醒，大社區(qū)的組團(tuán)管理“街區(qū)化”之后，置業(yè)者選籌時(shí)需要更加精細(xì)。“例如許多道路在沙盤(pán)上看似小區(qū)道路但實(shí)際是規(guī)劃路，車(chē)流量可能比想象中大。”因此，不同位置的組團(tuán)、甚至同個(gè)組團(tuán)的不同單位，未來(lái)在居住體驗(yàn)和二手流通上的表現(xiàn)差異也會(huì)更大。（記者龍樂(lè)樂(lè)）

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