規(guī)模優(yōu)勢，是今年前四個月廣州樓市的一大亮點。數(shù)據(jù)顯示，該時間段內(nèi)廣州樓市銷售金額排名前十名的未來都是大型項目。看來，廣州置業(yè)者們對于便利的大型社區(qū)偏愛明顯。而開發(fā)商們也將這一“偏愛”發(fā)揮到了極致，配套先行的社區(qū)運營方式成為主流，大大增加了置業(yè)的確定性。業(yè)內(nèi)人士特別提醒，當(dāng)前的大型樓盤采用的是網(wǎng)格化的街區(qū)運營方式，一方面使社區(qū)更開放地融入了周邊公共生活與城市規(guī)劃，另一方面則要求置業(yè)者在具體組團(tuán)的選擇上更為精細(xì)。

數(shù)據(jù)：

大型樓盤成熱點熱度還將持續(xù)

如果問2022年前4個月的廣州樓市，哪個特征最為明顯，答案可能是：大型項目受捧。據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士介紹，樓盤的規(guī)模分類并沒有一個嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，而是經(jīng)驗總結(jié)后形成的市場共識。一般來說，總建筑面積超過30萬平方米，可以稱作“大型樓盤”。若以此為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年頭四個月，廣州一手樓盤成交金額前十名均有著一定規(guī)模優(yōu)勢。實際上，如果再將時間維度拉長來看，2021年全年的銷售數(shù)據(jù)同樣也顯示，榜單之上那些成績亮眼的項目規(guī)模也都較大。

“除了看銷售成績，從話題度、影響力角度來衡量，目前廣州的樓市可以稱得上‘大型樓盤當(dāng)紅’。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者。如果考慮未來相當(dāng)長一段時間的供應(yīng)，廣州亞運城、合生中央城、富頤華庭等項目均尚在開發(fā)周期之中，此外市場還即將迎來黃埔新城、富云山等這些已然吸引了大量關(guān)注具備“網(wǎng)紅”潛質(zhì)的大型項目入市。可以預(yù)計到，“規(guī)模優(yōu)勢”很有可能仍將是一段時間內(nèi)廣州樓市的特點所在。

解讀：

基因、信心和供應(yīng)讓大盤受關(guān)注

在市場熱點相對較散的環(huán)境之下，大型社區(qū)是何以成為了廣州樓市的共識?一方面，擅長大規(guī)模社區(qū)的打造是粵系房企的特點之一。“對大盤的偏好，是廣州樓市的基因。”肖文曉如此說道。

上世紀(jì)90年代開始，伴隨著廣州城市規(guī)劃的“南拓”，碧桂園、雅居樂、祈福、星河灣、奧園等廣東房企共同在華南板塊打造了一系列知名項目。而這些樓盤的成功，顯示了開發(fā)商的大型社區(qū)運營能力對于非核心區(qū)居住質(zhì)量的保障。另一方面，以光大花園、保利天悅、駿景花園等為代表的主城區(qū)項目則彰顯了大型社區(qū)對其所在片區(qū)的標(biāo)桿作用。肖文曉認(rèn)為，過往的成功經(jīng)驗已經(jīng)有了品牌效應(yīng)，給了置業(yè)者們較強(qiáng)的信心，更加樂于購買大型項目，享受大社區(qū)生活。

此外，供應(yīng)節(jié)奏也是大樓盤受關(guān)注度較高的重要原因。近兩年來，伴隨著非公開市場出讓地塊孵化而來的項目逐漸面市，同時TOD(“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”的項目)這一形式伴隨著城市軌道交通的通達(dá)而興起，大型樓盤的供應(yīng)進(jìn)入了相對較為充分的時期。

新變化

配套先行確定性高

完善的配套一直是大型社區(qū)最大的吸引力。由于自帶巨大的銷售流量，利潤率相對高，使得開發(fā)商在產(chǎn)品的打造上更愿意傾注心血。據(jù)介紹，大規(guī)模的樓盤一般銷售周期比較長，分為多個組團(tuán)分期推出。這也就意味著，當(dāng)后期組團(tuán)入市時，早期組團(tuán)的業(yè)主已經(jīng)收樓，形成了明顯的口碑效應(yīng)。

因此相對小型地塊所轉(zhuǎn)化的高周轉(zhuǎn)項目，如何強(qiáng)化購房者的信心成為了打造大型項目產(chǎn)品中的重要一環(huán)。對此，許多開發(fā)商們選擇的是“配套先行“，將大社區(qū)的配套優(yōu)勢發(fā)揮到極致——即使是首期業(yè)主，收樓即可享受相應(yīng)的配套。

以萬科花地灣為例，2021年首期住宅項目萬科金域曦府入市時，其配套的教育、醫(yī)療及商業(yè)基本敲定。在當(dāng)前市場環(huán)境下，通過“配套先行”一方面可以提升溢價，另一方面可以迅速形成口碑，助力后期產(chǎn)品的營銷。而對于置業(yè)者來說，好處則是無需長期等待，配套的確定性大大提高了。

“街區(qū)”形態(tài)功能明晰

值得注意的是，在業(yè)主的居住體驗上，現(xiàn)在的大型社區(qū)與從前有一定的不同。根據(jù)此前中央城市工作會議精神,我國新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。因此，當(dāng)前的大盤，將不復(fù)“封閉社區(qū)”的模式，而是全部拆分采用小型組團(tuán)式的管理。

以黃埔區(qū)某個即將入市的項目為例，記者在現(xiàn)場注意到，項目的整體沙盤被規(guī)劃路分成了明晰的一個個“街區(qū)”形式的組團(tuán)。據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，每個組團(tuán)將采用封閉式管理，而小區(qū)則是開放式。商業(yè)配套、公園景觀等分布在外圍，與周邊居民共享。

肖文曉指出，現(xiàn)在新的大項目雖然是整體出讓，但是已經(jīng)打破了樓盤邊界的藩籬，被網(wǎng)格化成一個個獨立的小組團(tuán)，更密切地融入了區(qū)域的公共生活和城市發(fā)展中來。

廣州市房協(xié)專家鄧浩志表示，這種形態(tài)一方面可以使得相應(yīng)組團(tuán)的居住功能更為純粹，同時也有利于區(qū)域商業(yè)的成熟。

提醒：

外圍區(qū)域大盤考慮置換需謹(jǐn)慎

關(guān)于置業(yè)大盤，一直以來備受爭議的就是由于大貨量帶來一手和二手相互踩踏，從而影響其保值能力。合富研究院高級分析師梁燕明表示，這種說法有一定的誤導(dǎo)作用。“實際上，由于配套完善，運營得當(dāng)，大型樓盤往往是所在片區(qū)的標(biāo)桿盤，在市場不確定性高的時候表現(xiàn)了較強(qiáng)的‘抗跌’特點”。

不過，與此同時，梁燕明也認(rèn)為若處在市場溫度較低的時期，大項目推新時的走量策略的確會帶來短期的一二手倒掛，對樓盤二手價格形成一定的壓制。“因此，大社區(qū)是更適合自住的選擇。如果考慮中短期的置換，需要謹(jǐn)慎些。”

鄧浩志則表示，在外圍供應(yīng)量大的區(qū)域，大型項目的二手流通性弱這一現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯。

此外，肖文曉還特別提醒，大社區(qū)的組團(tuán)管理“街區(qū)化”之后，置業(yè)者選籌時需要更加精細(xì)。“例如許多道路在沙盤上看似小區(qū)道路但實際是規(guī)劃路，車流量可能比想象中大。”因此，不同位置的組團(tuán)、甚至同個組團(tuán)的不同單位，未來在居住體驗和二手流通上的表現(xiàn)差異也會更大。（記者龍樂樂）

關(guān)鍵詞： 廣州大型樓盤成熱點 今年前四個月廣州樓市 廣州一手樓盤成交金額前十名 廣州樓市的特點