6月1日北京市二批次土地拍賣結束，14宗地塊即將在未來幾個月進入市場銷售環節。屆時，今年下半年全北京在售新房項目超過200個，包括一些老項目后期及尾房，其中城六區新房項目超50個。

近日，北京市政府發布《北京市統籌疫情防控和穩定經濟增長的實施方案》中，明確提出，下半年還將有兩次供地。同時也指出了“房住不炒”背景下，保障剛性住房需求，滿足合理的改善型住房需求。

業內人士普遍認為，北京新房市場競爭激烈，改善型住房需求占主流。隨著利率降低等趨勢性利好政策落地，及積壓需求的釋放，四季度或迎市場銷售旺季。

朝陽五大板塊

超20新盤競逐

朝陽從去年開始成為北京六城區供地“大戶”，目前在售新房主要集中在東壩、金盞、崔各莊、王四營、十八里店五大板塊，今年二批次供地后，奶西板塊也將加入競逐。

可以看到，朝陽新盤以改善三居、四居為主力，其中綠城沁園、保利錦上二期、龍湖熙上有低總價小戶型產品，剛需購房者可重點關注。

從板塊上來看，朝陽北主要可面向望京產業人群，二批次新供應的奶西村地塊容積率更低，被視為是崔各莊南皋的有力競爭者。改善購房者可重點關注。

朝陽南的王四營板塊和十八里店板塊，相對而言，王四營板塊的區域成熟度更佳，目前板塊內的保利錦上基本售罄，保利錦上二期即將入市，目前市場關注度較高。

可以看到，朝陽下半年將有超過20個新盤項目同時銷售，占到城六區新盤總數的40%。

豐臺新盤高端化

石景山新房改善為主

在剛剛結束的二批次土拍中，華潤摘得了豐臺亞林西地塊，豐臺今年有多個10萬+項目入市。

包括端禮住、懋源周莊子(煜澤臺、璟瑜、璟廷)、北京瑞府、華潤亞林西項目，西南二環到四環豪宅扎堆供應。

大瓦窯的在售新房首創天閱山河和遠洋國譽未來城、大井龍樾天元，以及二批次新增小瓦窯項目都是改善盤。

業內人士分析認為，四環內供地越來越少，注定了產品的稀缺性。同時，豐臺麗澤商務區的崛起也給西南板塊帶來新的活力。

今年上半年，天壇府、中建學府壹品公館高端改善項目去化速度快，優質地段的好產品仍是市場關注的熱點。

豐臺中高端新項目產品力競爭激烈，購房者可待區域解封后多做比較。目前，豐臺剛需新盤主要集中在園博板塊。

石景山在售的熱點新項目主要有中海云庭和長安潤璟，兩個項目均為剛需改善型定位，主力三居、四居戶型。二批次石泰和中海新城聯合摘得的衙門口地塊也將在今年下半年入市，銷售限價與目前板塊內在售的長安悅璽一樣為7.95萬/平方米。

以目前石景山供應來看，產品均以近千萬的剛需改善產品為主，低總價小戶型基本沒有。根據2022年全年供地計劃，預計下半年石景山還有新地待供應。

值得注意的是，上半年海淀新房項目熱銷，目前在售新房較少。根據2022年全年供地計劃，海淀前兩批次均無供地，預計下半年將有新增供應。

亦莊等產業人群需求旺盛

通州最嚴限購房價平穩

中國指數研究院數據顯示，5月，北京二手房市場受疫情影響出現降溫。春節以來，北京二手房市場整體呈現穩步復蘇態勢，但4月底以來北京疫情突起，多個區域實施臨時管控，市場恢復節奏受到影響，二手房市場熱度明顯下滑。

但從實際的二手房掛牌價來看，一些地區上漲明顯，其中就包括昌平和亦莊。

二批次供應的昌平平西府地塊也是購房人關注的熱點。目前板塊內在售新房有北清云際、奧森春曉，以及新入市的建發郡和府，均價均在6萬出頭，總價有500多萬，可供剛需購房者選擇。

同樣，去年房價上漲明顯的亦莊板塊也有新項目入市，綠城桂語聽瀾均價5.8萬/平方米，主力戶型103平方米三居和約128平方米四居。

值得注意的是，通州城市副中心收到最嚴厲限購政策影響，近年來房價較為平穩，二批次供地中沒有新增地塊。目前在售新房去化速度相對其他區域慢一些，房企拿地意愿不足。根據全年供地計劃，下半年通州會有多宗地塊供應。

新房市場將迎供應高峰

根據克而瑞統計數據，截至5月末，共有北京、煙臺、沈陽、肇慶、廈門5個城市去化周期超過18個月。其中，北京去化需23.9個月，是4個一線城市中庫存最多的城市。

而中原地產研究中心統計數據顯示，在過去一年中，北京樓市庫存增加到最近8年最多的7.13萬套(統計口徑為所有商品房住宅含限競房)，漲了2萬套，漲幅高達42%。

業內人士分析認為，從目前北京新房市場的拿地及銷售情況來看，分化明顯。優質項目呈現出供需兩旺的局面，3月市場新盤的推盤速度開始加快，多個項目首開入市，其中海淀中海滙德里開盤當天搖號成交官宣50億，去化率約在70%。海淀區熱盤天恒·學院里開放申購100人搶1套，不到1%的選中率。而一些位置、產品力不被市場認可的項目則銷售艱難，尤其是去年一批次土地市場上高價拿地的項目。預計下半年新房市場競爭激烈。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙預計，5月由于北京部分區域實行疫情封控，整體成交相較于4月呈現短暫下滑局面。但北京擁有豐富的產業，居民購買力相較于其他城市仍較足，預計6月市場成交將會止跌轉升，8月、9月積累的需求迎來集中釋放，全年成交呈現前低后高的局面。(文/張郁唯)

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