購房，也許是百姓生活中最重要的決定之一。如何讓這一過程規(guī)范、安全，避免財產(chǎn)的風險與損失呢?日前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局(以下簡稱“廣州市住建局”)在其官網(wǎng)上發(fā)布《廣州市新建商品房交易事項風險提示》(以下簡稱“風險提示”)，對購房過程中需要重點關注的風險事項做出提示。廣州日報記者就其中最受關注的內(nèi)容采訪了專業(yè)人士，進行詳細解讀。

要點一：

查驗商品房預售許可證

記者從廣州市住建局官網(wǎng)上注意到，與2021年10月曾經(jīng)發(fā)布的《廣州市商品房交易風險提示》相比，新的《風險提示》再次在多條風險事項中提示了“商品房預售許可證”這一證照的重要性。其中，明確提出“不要購買未取得商品房預售許可證”的新建商品房。

“商品房預售許可證是一套商品房合法證件的綜合，它的重要性怎么強調(diào)都不為過。”有過多年一線項目操盤經(jīng)驗的中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，在實際的購房過程中，“無證銷售”的行為仍然時有出現(xiàn)，而大多數(shù)購房者卻沒有養(yǎng)成查證意向單位預售許可證的習慣。

那么，“無證銷售”對于置業(yè)者而言會帶來什么風險呢?“我已經(jīng)付了定金，結(jié)果被告知原本付定金鎖定的房源無法網(wǎng)簽，要么換到價格更高的另外一棟，要么退還定金。”不久之前在黃埔區(qū)某樓盤下定一套三房單位的吳小姐就碰到了這樣的事情，無奈只能從頭開始看房。

對此，黃韜表示，“預售許可證、備案價格等信息均屬在項目案場必須公開的內(nèi)容，但其往往不會放在銷售中心的顯眼位置，可以主動向銷售要求出示。”

要點二：

警惕明顯低于市價的房源

《風險提示》還指出，警惕虛構(gòu)原價再打折或超出備案價格銷售的行為，謹慎購買返本銷售、物業(yè)返租、售后包租或明顯低于市場價格的新建商品房。

對于返本銷售、物業(yè)返祖、售后包租等行為，黃韜表示一般出現(xiàn)在公寓等商業(yè)物業(yè)項目。“商業(yè)項目與住宅不同，依賴交樓后的運作產(chǎn)生租金后才有收益。根據(jù)我們的經(jīng)驗來看，這類包租返租的項目一般成功率較低。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受記者采訪時表示，“無論是返點還是返租，其本質(zhì)上是一種營銷行為，這些租金都會通過提高原價來轉(zhuǎn)嫁到置業(yè)者身上。”

至于明顯低于市場價格的房源，黃韜表示一般是無房產(chǎn)證或是有糾紛的房產(chǎn)。而在當前的市場環(huán)境之下，尤其要特別關注的是那些要以低價出貨回收資金的開發(fā)商，其背后是否有資金問題，以免影響后續(xù)交樓。

要點三：

經(jīng)營貸后續(xù)風險不可控

《風險提示》還提醒，要根據(jù)自身資金情況量力而行，不要使用經(jīng)營貸、消費貸等金融產(chǎn)品購買新建商品房。

據(jù)按揭專家鄭大源介紹，為了鼓勵小微企業(yè)的發(fā)展，經(jīng)營貸的利率往往較低。據(jù)了解，當前經(jīng)營貸的主流利率約為3%，而房貸利率在經(jīng)過下調(diào)之后目前約為4%~5%。“一直以來，經(jīng)營貸、消費貸等資金都是禁止流入房地產(chǎn)市場的。”鄭大源表示，但是在利息差的吸引下，有人違規(guī)使用經(jīng)營貸購買房產(chǎn)，卻忽略了背后的風險。

鄭大源告訴記者，相較于房貸往往長達30年的貸款期限，許多經(jīng)營貸的貸款時間往往僅為3~5年，且需要有真實的經(jīng)營痕跡，例如稅收及社保等。為了實現(xiàn)經(jīng)營貸讓利于小微企業(yè)的目的，長期來看對其監(jiān)管與審核將趨嚴，那些在重新審查中未能通過的經(jīng)營貸將面臨“抽貸”。“這類貸款金額往往較大，如遇‘抽貸’則需彌補巨大的資金缺口，對于家庭財務的打擊可能無法彌補。”鄭大源提醒道，千萬不要貪利息差的小便宜。(記者龍樂樂)

關鍵詞： 廣州市住建局 商品房交易事項風險提示 商品房預售許可證 警惕虛構(gòu)原價再打折