房子過戶后，拆遷公告來了原房主能否解除合同?新房書房上方是鄰居家衛(wèi)生間……遇到這事兒該咋辦?

案例一

一男子托中介買二手房，看房后，男子與原房主簽訂了合同，花了200萬元把房子買了下來。沒想到，房子過戶第二天，拆遷公告就出來了。這下原房主不樂意了，非但不給房子，還把男子告上法庭。原房主能以情勢變更為由主張解除合同嗎?

如果房子所在區(qū)域已經(jīng)較長時間流傳著即將拆遷的消息，那么房主應(yīng)該對拆遷具有一定預(yù)見性。男子與原房主已經(jīng)簽訂合同并完成了全額付款和過戶手續(xù)，不存在繼續(xù)履行合同顯失公平的情形，不符合情勢變更原則的適用情況。男子可以拒絕原房主解除合同的要求。

情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當事人的事由發(fā)生情勢變更而使合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，因此允許當事人通過協(xié)商或者司法程序變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百三十三條規(guī)定，合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商;在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。

人民法院或者仲裁機構(gòu)應(yīng)當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

案例二

一男子發(fā)現(xiàn)剛到手的新房書房里多出兩根管道，上樓一看，書房正上方竟是鄰居家的衛(wèi)生間。回家翻看購房合同，發(fā)現(xiàn)合同上根本就沒標注房屋各區(qū)域的功能和管道。一想到以后在書房看書，還要聽排污管道的流水聲就覺得難受，于是趕緊找房地產(chǎn)公司理論。誰知對方卻以裝修后就看不到管道了，不影響居住為由，拒絕賠償。這該怎么辦?

在書房中設(shè)置排污管，既影響美觀，又影響使用人對書房的正常利用，這顯然不符合一般購房人對書房的通常要求。遇到這種情況，購房人可以向法院起訴，要求房地產(chǎn)公司賠償損失。

《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB 50096-2011)系住宅設(shè)計的國家標準，該規(guī)范對臥室、起居室(廳)、廚房和衛(wèi)生間等基本功能空間的設(shè)計要求作出了規(guī)定，但對書房等輔助功能空間的設(shè)計未作要求，目前也無行業(yè)標準對此進行規(guī)范。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百一十一條規(guī)定，當事人就有關(guān)合同內(nèi)容對質(zhì)量要求約定不明確的，按照強制性國家標準履行;沒有強制性國家標準的，按照推薦性國家標準履行;沒有推薦性國家標準的，按照行業(yè)標準履行;沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

在本案中，應(yīng)以一般人能夠接受的通常標準作為書房的設(shè)計質(zhì)量標準。央視一套微信公號)

關(guān)鍵詞： 房子過戶 房主反悔 解除合同 情勢變更原