招商蛇口(001979)03月24日在投資者關(guān)系平臺上答復(fù)了投資者關(guān)心的問題。

投資者：貴公司對于前海土地整備項目的計劃是前快后穩(wěn)的原則，但從最近三年的年報看“公司在前海土地整備范圍內(nèi)共擁有計容建面 455.84 萬平方米的項目儲備（不含人才用房），截至 2020 年底尚有 387.46 萬平方米未開工；截至 2021 年底尚有約 390 萬平方米未開工；2022年目前已開發(fā) 69 萬平方米”，未體現(xiàn)到前快。請問為什么？

招商蛇口董秘：前海項目受相關(guān)因素影響有一定程度滯后，請您留意公司后續(xù)公告。

(資料圖片)

投資者：公司年報顯示2022年營業(yè)收入

招商蛇口董秘：感謝您對公司的關(guān)注。

投資者：貴公司持有的青島網(wǎng)谷項目，持股比例100%，21萬平經(jīng)營面積，出租率85%，年營收卻只有區(qū)區(qū)539萬，每平米的月收入不到4塊錢，為什么會如此之少？

招商蛇口董秘：感謝您對公司的關(guān)注，青島網(wǎng)谷項目中約19萬平方米為籌開狀態(tài)。

投資者：貴司公布2022年末的三條紅線，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率62.42%、凈負債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30，請問是計算規(guī)則是什么樣的，為什么與wind計算出來的指標不一致呢？

招商蛇口董秘：監(jiān)管要求標準供參考，感謝您的關(guān)注。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率=（總負債-預(yù)收款項）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款項）。若根據(jù)會計準則14號將計入“預(yù)收款項”科目的銷售回款全部或部分計入“合同負債”科目，公式中的“預(yù)收款項”還應(yīng)包括“合同負債”金額。預(yù)收款項包括待轉(zhuǎn)銷項稅，應(yīng)在后續(xù)財報附注中明確披露會計處理方式及具體金額。未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率=總負債/總資產(chǎn)。凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)。貨幣資金包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限制現(xiàn)金。有息負債包括短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債中付息債務(wù)、長期借款、應(yīng)付債券、其他負債科目中的付息債務(wù)，境外上市公司應(yīng)比照此原則填報。現(xiàn)金短債比=現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物/短期債務(wù)。預(yù)售監(jiān)管資金不看作現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，應(yīng)在后續(xù)財報中明確披露具體金額；若會計處理時計入現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，應(yīng)予以扣除。短期債務(wù)對應(yīng)未來一年內(nèi)到期（含一年）的有息負債。

招商蛇口2022年報顯示，公司主營收入1830.03億元，同比上升13.92%；歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%；扣非凈利潤33.87億元，同比下降61.76%；其中2022年第四季度，公司單季度主營收入935.18億元，同比上升18.55%；單季度歸母凈利潤13.07億元，同比下降67.5%；單季度扣非凈利潤10.62億元，同比下降73.43%；負債率67.91%，投資收益20.17億元，財務(wù)費用19.6億元，毛利率19.25%。

該股最近90天內(nèi)共有21家機構(gòu)給出評級，買入評級17家，增持評級4家；過去90天內(nèi)機構(gòu)目標均價為18.18。近3個月融資凈流出1.46億，融資余額減少；融券凈流入1234.25萬，融券余額增加。根據(jù)近五年財報數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，招商蛇口（001979）行業(yè)內(nèi)競爭力的護城河良好，盈利能力一般，營收成長性較差。財務(wù)可能有隱憂，須重點關(guān)注的財務(wù)指標包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、有息資產(chǎn)負債率、應(yīng)收賬款/利潤率、應(yīng)收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率。該股好公司指標2星，好價格指標3星，綜合指標2.5星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）

招商蛇口（001979）主營業(yè)務(wù)：從城市功能升級、生產(chǎn)方式升級、生活方式升級三個角度入手,為城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級提供綜合性的解決方案,為客戶的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命周期的產(chǎn)品與服務(wù)。

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