去年底以來，房貸提前還款難廣受關注，“還錢比借錢更難”一度成為焦點，部分銀行等待時間超6個月。

2月15日，央行、銀保監會召開部分商業銀行座談會,要求商業銀行強化按照合同約定做好客戶提前還貸服務工作。隨后，銀保監會亦召開專題會議，要求銀行加快處理房貸提前還貸積壓申請，目前商業銀行正在優化相關金融服務。

記者調查發現，進入2月下旬，廣東各家銀行正加快處理提前還房貸積壓申請，提前還貸困難問題正逐步緩解，部分銀行排隊時間已經縮短到1個月。

●南方日報記者黎華聯陳穎

“程小姐，可以過來還貸了。”2月26日，已經排隊了2個多月的程小姐接到了銀行電話。

“原來告知最快4月1日才能排到，結果上周就提醒我準備好資金，第二天去結清貸款。”程小姐去年12月中旬向某國有大行提出提前還貸的預約申請，現提早了1個多月辦好。

同樣感受到變化的還有正在預約的張平。

“春節前發放年終獎，我就想提前還貸了。但當時手機銀行顯示2月份預約已滿，無法預約了。”在一家股份制銀行辦理貸款的張平2月26日打開手機發現，該行不僅可以預約了，而且APP上顯示最快4月中旬可以還。

連日來，房貸提前還款難備受關注。面對越來越多的提前還貸需求，個別銀行取消了手機銀行辦理提前還貸的功能、提高違約金、延長申請時間，讓提前還貸更受社會關注。

一家房貸業務量較大的銀行負責人對此表示，今年有關提前還貸的投訴幾乎沒有間斷過。隨著金融主管部門召開專題會議，各家銀行紛紛優化流程，加快處理房貸提前還貸積壓申請。

?現狀

排隊時間有所縮減

前期積壓申請逐步消化

“目前客戶提前還房貸情況已有所緩解。”農行廣東分行個貸部門相關負責人告訴記者。平安銀行廣州分行相關負責人說，對于緊急客戶，該行成立了貸后還貸服務團隊，開通了綠色審批通道，處理客戶的實時扣款申請，滿足客戶的實時還貸需求。

中信銀行廣州分行有關負責人表示，銀行通過“線上+線下”方式及時受理客戶提前還款申請，辦理渠道暢通。某國有大行有關負責人表示，該行提供了分支行提還專員聯系電話，安排提還專員現場做好提還咨詢及受理。

記者調查發現，較去年出現的線上預約額度已滿，需要線下預約、排隊等待，且大部分還貸等待時間超半年的情況，現在不少銀行排隊時間有所縮短。如工行番禺支行客戶經理告訴記者，排隊時間大概3個月。中信銀行一名個貸負責人透露，該行等待時間已縮短至1個月。

“我們發放通知要求各城市行根據當地市場及同業情況，統籌組織協調各種渠道積極解決客戶合理提前還貸需求，目前客戶提前還房貸預約問題已有所緩解，預約排隊時長從原來的最長6個月要求控制在2個月內。”一家銀行廣東省分行個貸部負責人告訴記者。

從采訪情況看，目前房貸業務量較少的股份制銀行、城商行排隊時間較短;房貸存量較大的國有大行目前等待時間仍較長。一家國有大行個貸部負責人透露，隨著前期積壓申請的逐步消化，預計3月之后提交的申請處理速度將進一步加快。

?分析

提前還貸者占比不高

未來還將逐漸減少

提前還貸并非新鮮事。“往年歲末年初，大家手中的錢充裕一些，也會有提前還貸的情況，只是今年更加集中。”一名長期從事房貸業務的個貸經理告訴記者。

此次房貸“提前還款潮”始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。據中金團隊估算，2022年還貸規模占按揭余額14%左右。

為何今年提前還貸如此集中?

“最直接的原因是增量房貸利率下降，但存量房貸利率相對偏高。”招聯首席研究員董希淼介紹，2017年后，為加強房地產市場調控，遏制房價過快上漲，房貸利率開始高于貸款基準利率。2021年下半年開始，部分地區房貸利率甚至躍升至6%以上。“從數據上看，2017年至2021年末時段發放的存量房貸占比可能總量超過50%。”他指出，這部分在利率較高階段貸款的購房者提前還貸的訴求比較迫切。

對市民而言，“提前還貸”直接動機是降低債務支出。“部分購房者選擇提前還貸主要是節省長期房貸的利息支出。”中國首席經濟學家論壇理事長、植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平說。

“提前還款潮”出現的另外一個原因是預期投資收益率下行。“過去一段時間，資本市場投資回報率有所下降，并且存在一定投資風險。”連平說。在投資收益下降明顯的情況，普通居民的風險偏好趨于保守，更傾向于將原本用于投資的部分資金用于提前還貸。

上述兩個因素促使貸款人重新“算賬”——2022年理財平均收益率為2.09%，按目前存量房貸利率為5%計算，同樣一筆存款購買理財，所獲收益僅在2%左右。但將存款提前還貸，則可以節約5%的利息支付。

“借款人通過減少支出成本，在資金各種配置中讓成本最小化、收益最大化，是自身理性的表現。”董希淼認為，對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資;反之則可以考慮部分或全部償還貸款，這是基于自身財務投資的合理安排。

那么，未來提前還貸會不會成為潮流?中國光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為不會，提前還貸需要現期大筆閑置資金支撐，有提前還貸的購房者占比不高;隨著經濟復蘇，樓市需求和價格逐步恢復，房貸利率也不可能持續走低;金融市場回歸常態，多元化投資理財市場回暖，提前還貸將逐漸減少。

?警惕

“轉貸”助推提前還貸

這種方式風險極高

值得警惕的是，助推提前還貸的另一個誘因是房貸與經營貸的利率倒掛，催生了“轉貸”行為。

“最近不少貸款中介來推銷用利率僅為3%左右的經營貸置換利率5%的房貸。”市民唐洋給記者給看的一條中介廣告：“一押最低3%，二押最低3.2%。不用墊資過橋，不用結清按揭貸款，可用于置換房貸。”

所謂“轉貸”是指，貸款者不愿意或者存款不足以還清房貸，他們通過“房貸轉貸”方式，將前期高利率的房貸轉換為低息貸款，企圖通過這種方式節省部分資金，降低還貸壓力。

“‘轉貸’方式不合規，但在現實中的確存在。”連平指出，這也引發局部提前還貸行為的一個重要因素。

然而，這樣看似一本萬利的方式，實則可能并不劃算，而且風險不小。

“要小心省下來利息全支付了手續費。”房貸按揭資深人士鄭大源說，購買注冊公司費用、養護公司費用、提前還貸違約金、墊資過橋費用、申請新經營貸的貸款服務費、到期后續貸墊資費用都是支出。

董希淼指出，部分借款人通過所謂的“轉貸”進行提前還貸，存在流動性風險、信息泄露風險和法律合規風險等。

在流動性風險方面，存在“抽貸”的可能性。由于經營貸是面向小微企業和個體工商戶的低息貸款，在到期續貸時，銀行需要審核企業經營流水與經營資質，如果續貸時市場環境收緊，或者發現異常，銀行將會要求客戶限期還清所有貸款，客戶個人征信也會留下不良記錄。

監管部門也一直明令禁止經營貸違規流入樓市，并自去年起針對經營貸違規進入樓市開展專項行動。不少借款人都因此收到銀行抽貸的通知，短期內湊不齊錢還貸款，只能找高息過橋資金應急，甚至不得不低價賣房籌款。

而且，經營貸不是長期貸款，單筆周期在5年之內，不能排除未來利率有上升的可能。“假如過幾年經營貸的利率比房貸高，那么你還繼續申請經營貸嗎?如果不申請經營貸，那結清貸款的錢從哪里來?”鄭大源說。

在信息泄露風險方面，董希淼指出，通過中介辦理所謂的“轉貸”過程中，必然會泄露各種個人信息，還可能要交上一筆不少的費用，往往可能得不償失。

更嚴重的是法律合規問題。根據我國刑法的規定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

除了對貸款人存在多重風險，民生證券宏觀首席分析師周君芝認為，借經營貸置換存量房貸，還蘊含利率風險、信用風險和政策傳導不暢等風險。

周君芝指出，對銀行而言，房貸是長期穩定收益的優質資產，經營貸期限短于房貸，且違約風險更高。居民將房貸轉為經營貸，銀行資產端的配比結構變化，會導致銀行資產端不得不增加其他資產投資，如加大金融資產配置，彌補下滑的這部分收益，銀行承擔的信用風險抬升。

在周君芝看來，更深層次的隱患還在于，所謂“轉貸”將減弱貨幣政策的傳導效果。“銀行推出低利息的經營貸的目的在于幫助小微企業、個體工商戶渡過難關，但經營貸流入房地產市場擠占了本該向實體傾斜的金融資源，支持實體經濟的政策效果將被削弱。同時，經營貸流入房地產市場將會影響房地產調控政策的效果，導致房地產調控政策失效。”

統籌：陳穎伍青

熱點問答

排隊提前還貸會不會持續?

中國光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華：不會，提前還貸需要現期大筆閑置資金支撐，有提前還貸的購房者占比不高;隨著經濟復蘇，樓市需求和價格逐步恢復，房貸利率也不可能持續走低;金融市場回歸常態，多元化投資理財市場回暖，提前還貸將逐步減少。

關鍵詞： 還錢比借錢更難 提前還貸 多元化投資 轉貸助推提前還貸 房貸提前還款難