2020年，李女士將自己的房子租出去，簽約三年，目前還未到期，為了籌錢救父賣房，不得不賣房。合同上約定，房東提前一個(gè)月通知承租方就可以解除合同，未約定賠償。李女士稱9月份就通知租客賣房，當(dāng)時(shí)租客也答應(yīng)了，結(jié)果11月交房時(shí)租客變卦了，李女士聯(lián)系的是租客的女朋友。租客又說(shuō)，當(dāng)時(shí)說(shuō)賣也說(shuō)不一定好賣，再說(shuō)房子裝修花了七八萬(wàn)元，也需要賠償他。
法律上有一條“買賣不破租賃”，具體到《民法典》就是第七百二十五條規(guī)定即租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在租賃期間，房子所有權(quán)發(fā)生變化，不影響租賃關(guān)系的存續(xù)，如果房東趕租客走就是違約，要承擔(dān)違約責(zé)任。如果租客執(zhí)意不走，房東即使愿意支付違約金，法律也有可能判決繼續(xù)租賃合同。尤其，居住的房屋租賃合同，法律會(huì)首先考慮保護(hù)租客的生存生活需要，實(shí)踐中房東主張解除合同實(shí)際上是挺困難的。
對(duì)于李女士這個(gè)租賃合同糾紛，雖然合同約定了合同解除條件，法律也不一定就按照約定判決直接解除，李女士的通知程序做的存在瑕疵，通知要通知到合同落款的租客，并且要注意保留租客收到的證據(jù)。另外，即使程序合法，租客不走，房東也不能趕租客走，雙方存在爭(zhēng)議，需要法院的確認(rèn)。
走司法程序，從起訴，到判決，租客再上訴經(jīng)過(guò)二審，整個(gè)程序下來(lái)大半年就過(guò)去。房東和買方存在房屋買賣合同關(guān)系，因?yàn)樽咚痉ǔ绦颍^(guò)了約定的交付時(shí)間，屬于房東違約，房東要承擔(dān)違約責(zé)任的，房子的標(biāo)的額比較大，違約金算起來(lái)也不少了。
所以，對(duì)于李女士來(lái)說(shuō)，選擇與租客協(xié)商是減少損失的最好辦法。
@上海楊律師 在這里提醒，不要以為你是房東，你想趕租客走租客就得卷鋪蓋走人。尤其出售正在租賃的房屋時(shí)一定要處理好租賃中租客的問(wèn)題，還有一個(gè)租客同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也要走一下程序，否則，房東會(huì)很被動(dòng)。#家人患癌緊急賣房 房客卻不肯走#
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