8月31日，存量貸款利率下調這一政策“靴子”正式落地，這也意味著幾千萬戶、上億居民可以自主申請降低房貸利率，從而減輕月供壓力。

當天，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱“通知”），自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

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下調存量房貸利率途徑是什么？

此次央行明確，存量首套住房商業性個人住房貸款是指，2023年8月31日前，金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

據悉，此次可以申請調整利率的存量房貸類型包括兩類：一是原貸款發放時滿足所在城市首套住房標準的房貸；二是借款人當前實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

那么，貸款人如何申請下調自己的房貸利率呢？在調整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

易居研究院研究總監嚴躍進評價稱：“此次央行明確下調存量房貸利率，這一政策非常重要，具有歷史突破性，將對市場具有深遠的影響。此次央行明確了降低房貸利率的適用對象、調整方式和時間，對于全國各類城市適用。此次政策調整與提前還貸壓力增大、月供壓力較大有關，這也是特殊歷史時期減輕購房者壓力的有效做法。預計9月上旬各大銀行會陸續推出新的房貸合同。”

存量房貸涉及幾千萬戶、上億居民的切身利益，與減輕購房者月供壓力從而提高消費水平息息相關。

對于下調存量貸款利息的必要性，央行指出，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響；同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

業內：建議央行明確利率下調區間

中國人民銀行表示，此次要求調整后的存量房貸利率，需符合貸款發放時當地房地產政策。

這就意味著，變更后的貸款合同利率水平，在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

需要厘清的是，此次下調的幅度是不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。中原地產首席分析師張大偉指出：“目前，首套住房商業性個人住房貸款利率下限已調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。自央行、銀保監會今年1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，多地紛紛下調首套房貸款利率至4%以下，進入‘破4進3’時代，首套房貸款利率最低可至3.6%。但是，需要強調的是，前幾年首套住房貸款利率政策下限基本都是當時的LPR。”

張大偉表示：“整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是利率在5%-6%的購房者，很可能房貸降低100個基點以上，但具體幅度還要視購房者與銀行協商的結果。”

存量首套房貸利率下調后，到底能為大家省多少利息呢？以100萬房貸為例，如果當時存量房貸發生時最低下限是4.65%，購房者當初最高是按6%左右購房，調整之后，100萬30年期限的房貸，月供可從每月5995元降至5156元，最多下調840元左右。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示：“具體來講，存量房貸利率起碼下降20個左右基點是有希望的，但是再大力度的話則取決于各個銀行了。各銀行可根據實際情況加大下調的力度，預計能夠達到下降40-50個基點就相當不錯了。由于各個銀行也有自身的考量指標，因此，對于存量房貸利率的下降暫時不要期望那么高。”

“貸款人自主協商是因為商業銀行和個人之間的貸款是一個商業行為，是受到合同法的保護，需要遵循自愿和法治的原則。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“由于不同時期、不同銀行、不同地區發放的利率是不同的，建議央行或者銀行業協會可以給出一個指導細則或者具體的區間，這樣會更好引導存量房貸利率下調。”

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