作者 | 燕大

(資料圖)

拿地22年現在才賣房，李嘉誠家族在中國是真的賺大了。

2001年李氏的和記黃埔在北京東四環以7億元拿下一塊地，當時樓面價僅1750塊/平米，拿完地從2005年才動工，從2006年到2013年入市“逸翠園”、“御翠尚府”兩個項目，現在2023年準備預售的“御翠園”則是最后開發的項目，但房價卻已近10萬元/平米。

開發周期長達22年，當初幾千塊一平米的房子，現在要10萬左右一平米，光房價就翻了二三十倍，妥妥的躺賺。

有人好奇，一塊地為什么可以拿那么久。

是啊，正常情況下，拿地兩三年不開發就可能面臨被強制收回風險，他憑什么讓一塊地拿在手上20多年還不被收回？

個人覺得，在不被收回前，最重要的其實是拿地的錢絕大部分得是自有資金，或者即使用的銀行貸款但自家資金充裕用不著靠拿地后趕緊蓋樓賣房還錢，這樣才有長期持有的先決條件。

回顧這些年無數大大小小的房企，包括恒大、碧桂園、融創這些巨頭，特別是融創，簡直把短頻快高周轉模式玩到飛起，靠的就是一個快字，速度拿地速度蓋樓速度回款，OVER。但拿地的錢十有八九都是銀行貸款，拿了地后別說長期壓盤，耽擱一天估計就得迎接老板的怒火。

自有資金拿地，沒還貸壓力，之后才能想辦法施展拖字訣。雖然有法律規定限期不開發要收回土地，但各種法律也是在過去幾十年不斷完善的，換句話說，20多年前拿地開發相關的法律也沒那么健全，并且那會兒作為港商來內地投資往往也會拿到當地政府給的很多優惠政策。

再說，大房企都有經驗豐富專門研究政策的機構和律師團隊，自然懂得如何避免法律規定上的風險，鉆空子人家是專業的。這或許就是李氏一塊地能“開發”20多年的底氣，從北京四環那塊地的開發時間點看，他不是不開發，而是龜速開發，一點點的動，前后“拖”了22年。

老氏站的高望的遠，得益于對發達國家過去上百年的房地產周期波動經驗，才能準確判斷中國房地產的周期。

就李家這種慢慢吞吞的低周轉、低效率、壓盤龜速開發模式，后起之秀的老王老許老孫們一度徹底碾壓他。

拖拖拉拉搞地產，玩高周轉的老王老許老孫看了都得直搖頭，手下高管要是敢這么干馬上就得滾蛋。

但現在再看，老王老許老孫估計都笑不出來了，房企首富輪流坐，沒想到年近百歲低調異常的李嘉誠才是那個笑口常開的贏家。

老李頭投資失敗過么？

當然失敗過，而且還很多金額還很大，但歸根結底你會發現，得益于他的負債率低，也就是杠桿低，鮮少有傷筋動骨過。

別人是借錢拿地，李氏大量用自有資金拿地；2022年底長實總資產超5000億，但負債率卻不到24%，而大家熟知的巨頭們負債率動輒超90%甚至超100%、資不抵債。

負債極低，債務爆雷風險就幾乎不存在，即使投資損失也很難導致企業崩盤、債主堵門，錢還是那個老錢。而國內巨頭們嚴重依賴借貸，動不動就在債務爆雷邊緣游走，一個波動就得粉身碎骨。

所以這一波房地產波動，債務杠桿高的房企少有幸免；個人也是，負債過高，一旦收入下行還不上款，瞬間從富翁變負翁。

最后，李氏為什么在這個時候頻頻大舉賣房？

前些天李氏在香港親海駅（我也搞不懂在香港這個字應該念中文驛站的yì，還是日文里的 車站eki）的房產打七折賣房，600多套二三十平的小房子吸引三四萬人搶購。

最近又將要預售拖了22年的北京四環樓盤御翠園，9棟準現房，均價超9萬/平，超過拿地價格50倍。

為啥不再拖一拖繼續等待更高價出售，反而打折或者平價出售？這或許就是李嘉誠說的，自己不賺最后一個銅板。

沒有對比就沒有傷害，國內地產巨頭歷 經房地產從高到低整個周期，債務卻沒隨著周期下行而降低，李氏現在大舉賣房，等同把資金收官，資產或者債務轉移給別人。

不得不說，姜還是老的辣！控制好風險，最簡單 的高拋低吸就能獲取超額收益。

你可以討厭他，但不能不佩服這種投資經驗和穩坐釣魚臺的策略。

“不賺最后一個銅板 ”，既賺到有把握的錢，又轉移了下行風險。

-End -

希望和你一起共鳴！

weixin-queen2019

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