8月30日，2022年年底結束“北漂”、南下廣州工作的陳晨(化名)決定重啟看房計劃，“首付比例從70%降到了30%，不用再賣之前那套房子了。”陳晨說。

當日，廣州市宣布執行“認房不認貸”，成為首個宣布執行該政策的一線城市，政策執行時點以8月18日為界。

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新政官宣首日，中新經緯咨詢了廣州一些熱銷樓盤置業顧問和房產經紀人。一位置業顧問說：“之前，工作日來看房的人不多。但30號這天，不僅有房產經紀人來踩盤，臨近晚上了，售樓部還有四五組客戶沒有離開。”

猶豫10個月 決定重新看房

2022年10月，陳晨開始在廣州看房。她對中新經緯稱，當時看了一些樓盤，感覺市場還可以，不算太差。之后由于斷斷續續的疫情，他們就不怎么出去看了。

到2023年初，廣州市場出現一波小陽春，陳晨也感受到了這種熱度，此后看了一些新房和二手房。“我們看了黃埔區一個樓盤，單價5萬多元一平方米，聽置業顧問說后面加推的樓棟還要漲價。不過，市場熱度過去了，優惠后的價格很快降到5萬元一平方米以下。”

由于整體市場不太景氣，陳晨買房的愿望變得沒有那么強烈。此外，另一個重要因素是，她男朋友在成都有一套住房，按照廣州當時“認房又認貸”的購房政策，如果他們一起買房，就屬于二套房，加上貸款未結清，首付比例達70%。“70%的首付比例太高了，我們只能打算先賣掉成都的房子。”陳晨說。

“這個政策出臺后，首付和貸款都不再受成都那套房子的牽絆了，肯定要重新看房了。”不過陳晨稱，他們也很糾結，既擔心房子會漲價，又怕買了又降價，出手會比較謹慎，“現在樓市不景氣，我們花錢會控制，即使首付比例下調，也不會增加買房預算。”

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析，按照此前政策，廣州無房但有貸款記錄，購買普通住房需要四成首付，購買非普通住宅需要七成首付，而依據上述新規，均可按照首套住房。也就是說，按照今年1-7月廣州新房套均總價約410萬元、二手房套均總價約320萬元估算，新政后這類購房人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30萬-40萬元，購買總價越高的住房，首付減少越多。

“按照貸款100萬元、30年商業貸款計算，目前首套住房貸款利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，二套資格變首套資格后，購房人每月可節省357元的月供。”肖文曉說。

樓盤咨詢量增加 “金九銀十”可期？

一家頭部房企在黃埔區開發的某住宅項目，是廣州市今年的熱銷盤，目前，項目一期已經進入清理尾盤的階段。30日，中新經緯以購房人的身份咨詢了該樓盤的置業顧問。

上述項目置業顧問劉頌(化名)稱，“認房不認貸”政策發布后，很多購房人的首付比例都下調了，以前只能買郊區的，現在都可以在市區買。從30日的表現看，當天他們就接到了不少客戶的電話咨詢，咨詢量明顯增加。

劉頌表示，30日當天，一些與樓盤有合作的房產經紀人前來踩盤，方便后續給購房人推介。平常的工作日，實地看房的購房人并不多，一般都集中在周末，但當天直到臨近晚上，售樓部大廳還有四五組客戶沒有離開。

白云區的一位房產經紀人稱，根據他們預判，在接下來的9月份，廣州樓市的成交量會有所增加，“過去，廣州房地產市場的供應量大于需求量，導致價格不振，但接下來就是需求量的提升，并達到一個新的市場平衡。”另一位經紀人也認為，廣州的住房成交量將會出現一定幅度的反彈。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受中新經緯采訪時表示，過去一段時間，廣州房價、地價都比較低迷，“認房不認貸”政策執行后，將會起到穩定市場的作用，預計將帶動成交量的上升，這種熱度或許能持續到年底。“不過，房價仍會比較穩定，大幅上漲的可能性較小。”

肖文曉表示，今年7、8月份，受到市場下行以及等待政策利好落地的觀望氣氛的雙重影響，廣州樓市成交量急轉直下，7月新房網簽只有4600多套，截至8月29日，當月只網簽了3100多套，以上數據都是近十年歷史同期的低位。在新政落地打破了購房者的觀望氛圍后，預計廣州樓市“金九銀十”的人氣和成交都會有所回升。

不過，相較于上述受訪人士的樂觀態度，總部位于廣州市的兩家民營房企人士卻比較謹慎。他們均對中新經緯稱，公司暫時沒有新的推盤計劃，而他們個人認為，新政會對市場產生利好，但作用不會十分顯著。其中一位人士說：“對房價的影響可能更小，畢竟目前的市場不太好。不過，市區或者靠近市區的熱門項目可能會有小幅漲價的可能。”

深圳也跟進 京滬還遠嗎？

30日晚，深圳跟進了“認房不認貸”政策：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠分析，近期，深圳房地產市場維持低位盤整態勢。根據該機構數據，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13萬平方米，環比下降24.5%，同比下降也接近兩成，購房者觀望情緒濃厚。

楊紅俠認為，深圳“認房不認貸”政策出臺后，將明顯降低首套房購房門檻。對于有過貸款記錄、深圳無房的購房人來說，此前首付比例為50%-60%，政策出臺后，首付比例降至30%，貸款利率從4.8%下降至4.5%，這在短期內將明顯提振深圳房地產市場的活躍度，激發市場剛需和改善性需求入市。

在廣州、深圳相繼調整政策后，北京、上海是否執行以及如何執行更受關注。易居研究院研究總監嚴躍進預測，北京、上海或將在9月初前后落實該項政策，這也標志著新一輪加杠桿政策周期的開啟。

不過，北京、上海是如同廣深一樣全面執行“認房不認貸”，還是分區域、有條件地實施，業內存在一定爭論。就北京市場而言，據中指研究院數據，7月北京商品住宅成交面積環比下降6.4%，8月以來周均成交面積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降15%。但中指研究院市場研究總監陳文靜仍認為，北京全面執行“認房不認貸”政策的可能性較小，預計將通過“一區一策”、針對特定人群如多孩家庭和老年家庭進行定向放松。

陳文靜稱，若北京實質性政策落地執行，不僅會讓北京房地產市場的活躍度有所提升，也會帶動全國市場逐漸修復。但也要注意的是，當前房地產市場供求關系已發生重大變化，各地房地產市場的修復節奏依賴于各城市基本面。對于多數城市而言，市場修復需要更長時間。

文章來源：中新經緯

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